Quand Nathalie m’a appelé l’an dernier pour son T2 à Montferrier-sur-Lez, elle avait déjà passé trois soirées sur des simulateurs en ligne. Résultat : des chiffres contradictoires et toujours la même question. Vide ou meublé, lequel rapporte vraiment plus ? La réponse que je lui ai donnée ce jour-là, je vous la donne ici : ça dépend de votre tranche d’imposition, de votre bien, et du marché local. Pas d’une règle magique applicable à tous.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les régimes fiscaux et seuils mentionnés peuvent évoluer. Consultez un expert-comptable pour valider votre choix selon votre situation.
L’essentiel vide vs meublé en 30 secondes
- Abattement fiscal : 50% en meublé micro-BIC contre 30% en vide micro-foncier
- Bail plus court en meublé (1 an vs 3 ans) mais rotation locataire plus fréquente
- Le meublé avantage surtout les TMI élevées (30% et plus) sur les petites surfaces
- Les coûts cachés du meublé (mobilier, usure) réduisent l’écart réel de rentabilité
Vide ou meublé : la vraie question à vous poser avant de choisir
Franchement, si vous cherchez une réponse universelle du type « le meublé rapporte toujours plus », passez votre chemin. Ce que je vois sur le terrain depuis des années à Saint-Clément-de-Rivière et Montferrier-sur-Lez, c’est que le bon choix dépend de trois facteurs : votre tranche marginale d’imposition, la taille de votre bien, et ce que recherchent les locataires du coin.
Un propriétaire imposé à 11% n’a pas le même intérêt fiscal qu’un autre à 30%. Un T1 proche du tramway ne se loue pas comme un T4 en zone pavillonnaire. Si vous voulez creuser les aspects juridiques avant de vous décider, je vous conseille de consulter les ressources disponibles sur le site alpaca.immo pour avoir une vision complète des obligations de chaque formule.
L’erreur classique que je vois revenir ? Des propriétaires qui foncent sur le meublé parce qu’ils ont lu que « ça rapporte 20% de plus » sans calculer leur situation réelle. Trois mois plus tard, ils découvrent les contraintes d’équipement, la rotation locataire, et se retrouvent avec un rendement net inférieur à ce qu’ils auraient eu en vide.
Vide ou meublé : quel choix selon votre situation ?
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Si votre TMI est de 11% ou moins :
La location vide suffit généralement. L’écart fiscal avec le meublé ne compensera pas les contraintes supplémentaires (équipement, gestion).
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Si votre TMI atteint 30% et que vous avez un T1 ou T2 :
Le meublé LMNP devient vraiment intéressant. L’abattement de 50% fait une vraie différence sur votre net après impôts.
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Si vous avez un T3 ou plus en zone résidentielle familiale :
Le vide reste souvent préférable. Les familles cherchent leurs propres meubles et restent plus longtemps.
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Si vous visez une transmission patrimoniale optimisée :
Le régime réel LMNP mérite une étude approfondie avec un expert-comptable pour l’amortissement du bien.
Le match fiscal : LMNP vs revenus fonciers sur votre déclaration
Soyons clairs dès le départ : l’écart fiscal entre vide et meublé, c’est le premier critère de décision pour la plupart des propriétaires que j’accompagne. Et pour cause : on parle d’une différence d’abattement de 20 points.
Le régime micro-BIC du meublé : 50% d’abattement, vraiment avantageux ?
Selon l’article 50-0 du CGI modifié, le régime micro-BIC pour les locations meublées classiques maintient son abattement forfaitaire de 50% en 2025. Concrètement, si vous encaissez 9 600 € de loyers annuels, le fisc considère que vous n’en avez gagné que 4 800 €. C’est sur cette base que vous êtes imposé.
Le plafond reste fixé à 77 700 € de recettes annuelles. Au-delà, vous basculez au régime réel. Mais soyons réalistes : pour un investisseur lambda avec un ou deux biens, ce plafond n’est jamais atteint. Ce qui compte vraiment, c’est que vos charges réelles dépassent rarement 50% de vos loyers. L’abattement forfaitaire est donc souvent plus avantageux que le réel pour les petits patrimoines.
Revenus fonciers en location vide : le piège de la tranche marginale
Conformément à l’article 32 du CGI, le régime micro-foncier n’accorde qu’un abattement de 30%. Et le plafond tombe à 15 000 € de revenus bruts annuels.
Mais le vrai problème, c’est ce qui vient après. Vos revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale. Si vous êtes à 30%, vos loyers sont taxés à 30%. Ajoutez les 17,2% de prélèvements sociaux et vous arrivez à 47,2% de ponction fiscale sur votre revenu net après abattement. Ça calme.
Simulation chiffrée : 800€ de loyer, deux fiscalités, deux résultats
Prenons un cas concret. Un T2 loué 800 € par mois, soit 9 600 € annuels. Propriétaire imposé à 30%. J’ai fait ce calcul des dizaines de fois avec des clients du secteur.
Ce récapitulatif compare l’impact fiscal des deux régimes sur un même bien. Le différentiel annuel est significatif, mais attention : il ne tient pas compte des charges réelles de gestion.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement forfaitaire | 30% (2 880 €) | 50% (4 800 €) |
| Base imposable | 6 720 € | 4 800 € |
| IR + PS (47,2%) | 3 172 € | 2 266 € |
| Revenu net après impôts | 6 428 € | 7 334 € |
L’écart ? Environ 900 € par an en faveur du meublé. Sur 10 ans, ça fait 9 000 €. Mais attendez avant de sauter sur le meublé : j’ai accompagné un couple sur un T2 à Montferrier en 2023 qui a fait exactement ce calcul, et leur gain réel après prise en compte des frais de mobilier et de rotation était plutôt de l’ordre de 180 € par mois net supplémentaire. Si vous souhaitez approfondir les spécificités juridiques des baux, consultez les détails sur les contrats de location immobilière.
906€
d’écart annuel en faveur du meublé pour un loyer de 800€/mois (TMI 30%)
Rentabilité réelle : ces coûts cachés que personne ne vous dit
Je ne vais pas vous mentir : les articles qui vantent le meublé comme la solution miracle m’agacent. Ils oublient systématiquement la face cachée de l’iceberg.
Dans mon activité de gestion locative sur Saint-Clément-de-Rivière et Montferrier-sur-Lez, je constate régulièrement que les propriétaires sous-estiment les coûts de remplacement du mobilier. Sur les biens que j’accompagne, cette usure représente souvent une érosion de 2 à 4% de la rentabilité nette sur 5 ans. Ce constat est limité à mon périmètre géographique et peut varier selon la qualité du mobilier initial et le profil des locataires.
Les coûts cachés du meublé que beaucoup oublient
Le décret du 31 juillet 2015 impose 11 équipements obligatoires : literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien. L’absence d’un seul élément peut entraîner une requalification en location vide par le juge. Comptez 3 000 à 5 000 € d’investissement initial, puis 500 à 800 € de renouvellement par an en moyenne.
Et puis il y a la rotation. Un bail meublé dure 1 an contre 3 ans en vide. Dans les faits, mes locataires meublés restent en moyenne 18 mois, contre 4 à 5 ans en vide. Chaque changement, c’est un mois de vacance potentiel, des frais de remise en état, un nouvel état des lieux. Sur un loyer de 800 €, un mois de vacance tous les 18 mois vous coûte 530 € par an. Ajoutez ça à votre simulation.
Cas concret : investisseurs primo-accédants à Montferrier
J’ai accompagné un couple de primo-investisseurs en 2023 pour leur T2 à Montferrier-sur-Lez. Ils avaient fait leurs propres simulations en ligne et trouvaient des résultats contradictoires. Leur erreur ? Ils utilisaient leur TMI à 11% alors qu’avec leurs revenus combinés, ils étaient passés à 30% l’année précédente. Après simulation complète incluant tous les coûts, le meublé LMNP au micro-BIC leur a fait gagner 180 € nets par mois par rapport à une location vide. Mais sans cette correction de TMI, l’écart n’aurait été que de 40 € par mois, insuffisant pour justifier les contraintes du meublé.
Sur le marché nord Montpellier : quelle demande pour quel type de bien ?
Ce que je constate sur le terrain depuis plusieurs années dans le secteur de Saint-Clément-de-Rivière et Montferrier-sur-Lez, c’est une demande très segmentée. Les studios et T1 proches des axes de transport (ligne 1 du tram, accès A750) se louent très bien en meublé. La clientèle ? Des jeunes actifs, des étudiants de l’université Paul-Valéry ou de Sup de Co, des personnes en mobilité professionnelle.
Pour les T3 et au-delà, c’est une autre histoire. Les familles qui s’installent dans ces communes recherchent des baux longs, de la stabilité. Elles arrivent avec leurs meubles, parfois transmis de génération en génération. Leur proposer un meublé serait contre-productif : vous limiteriez votre bassin de candidats sans réel gain de loyer.
Spécificité du marché nord Montpellier
Le secteur bénéficie d’une forte attractivité résidentielle (cadre de vie, écoles, accès Montpellier en 15-20 min). La demande locative reste soutenue, mais les profils diffèrent : jeunes actifs/étudiants sur petites surfaces proches transports, familles sur grands logements en zones pavillonnaires. Votre stratégie vide/meublé doit s’adapter à cette réalité locale.
Mon conseil pour le marché nord Montpellier
T1/T2 à moins de 10 minutes à pied du tram ou des navettes vers Montpellier : privilégiez le meublé. T3+ en zone pavillonnaire résidentielle (La Lauze, Les Music, quartiers proches des écoles) : restez en vide. L’écart de loyer potentiel en meublé ne compensera pas la vacance locative liée à une demande mal ciblée.
La timeline de mise en location que je constate sur le terrain ressemble généralement à ceci :
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Décision du mode de location et validation fiscale -
Ameublement conforme au décret (si meublé) -
Photos professionnelles et mise en annonce -
Premières visites et sélection des candidatures -
Signature du bail et entrée du locataire
Vos questions sur le choix vide ou meublé
Peut-on passer de vide à meublé en cours de bail ?
Non, pas pendant le bail en cours. Vous devez attendre son terme, puis proposer un nouveau bail meublé au locataire ou à un nouveau locataire. Le changement de régime implique aussi de respecter les 11 équipements obligatoires et de modifier votre déclaration fiscale.
Quels équipements sont obligatoires pour louer en meublé ?
Le décret du 31 juillet 2015 liste 11 éléments minimum : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. L’absence d’un seul élément peut entraîner requalification en location vide.
Le meublé est-il toujours plus rentable que le vide ?
Non. L’avantage fiscal du meublé (50% d’abattement vs 30%) ne se traduit en gain réel que si votre TMI est suffisamment élevée (30% ou plus) et que les coûts annexes (mobilier, rotation, vacance) restent maîtrisés. Pour une TMI à 11%, l’écart est souvent insuffisant pour justifier les contraintes supplémentaires.
Quelle est la durée minimale du bail meublé ?
Un an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Exception : le bail étudiant de 9 mois, non renouvelable automatiquement. Le préavis locataire est d’1 mois en meublé contre 3 mois en vide (1 mois en zone tendue).
Comment déclarer ses revenus locatifs meublés ?
Les revenus de location meublée sont déclarés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas en revenus fonciers. D’après Service-Public.fr, si vos recettes ne dépassent pas 77 700 €, le régime micro-BIC s’applique automatiquement avec 50% d’abattement. Au-delà, vous passez au régime réel.
Une fois votre choix arrêté entre vide et meublé, reste à financer votre investissement dans les meilleures conditions. Pour anticiper vos mensualités de crédit, utilisez notre outil de simulation mensualités d’emprunt.
Ce qu’il faut retenir
Votre plan d’action pour choisir entre vide et meublé
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Vérifiez votre TMI actuelle sur votre dernier avis d’imposition
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Analysez la demande locative locale pour votre type de bien (petite surface vs familial)
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Chiffrez les coûts réels du meublé (équipement initial + renouvellement annuel)
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Faites valider votre simulation par un expert-comptable avant de vous engager
Précisions sur les régimes fiscaux 2025
Les seuils LMNP et plafonds micro-BIC peuvent être révisés chaque année. La rentabilité présentée dépend du marché local et de votre tranche marginale d’imposition. Chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée. Attention au risque de requalification en LMP si vos recettes dépassent 23 000 € et vos autres revenus du foyer, et au risque de redressement si les équipements obligatoires du décret 2015 ne sont pas conformes. Consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision engageante.
