Mietverhältnisse über Gewerberaum
In Deutschland sind Millionen von Quadratmetern Gewerberaum vermietet. Viele Unternehmen mieten ihre Räumlichkeiten und Freiflächen an. Die aktuelle Rechtsprechung geht mehr und mehr dazu über, auch die Rechte des gewerblichen Mieters, der ja zumeist Kaufmann ist oder gar Immobilienprofi, denen des privaten Wohnraummieters gleichzustellen. Dennoch gelten im Vergleich zu den privaten Mietverträgen eine Fülle von Abweichungen.
Rechtslage in der Schweiz
In der Schweiz richtet sich das Mietverhältnis v.a. nach den Bestimmungen des Obligationenrechts.
Kündigung
Eine Kündigung des Vermieters von Wohn- und Geschäftsräumen ist nichtig, wenn sie ohne Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ausgesprochen wurde (Art. 266l, 266o OR). Erstreckung
Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann gem. Art. 272 OR Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete eine durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte.
Rechtslage in Österreich
neueste Judikatur des Obersten Gerichtshofs
in einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung (7Ob78/06f) hat der OGH erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters (IMV, Tochter der Constantia Privatbank) durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel sondern gleich die ganze Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält ungültig wird. Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen 879/3 ABGB gerügt, der Paragraf regelt die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.
Neue Kategoriebeträge ab September 2006
"Durch den Wert des Verbraucherpreisindex 2000 für den Monat Mai 2006 (112,4) hat sich der VPI 2000 gegenüber dem Monat Februar 2004 (107,0) um mehr als 5 % erhöht. Damit ist der in § 16 Abs. 6 MRG vorgesehene 5%ige Schwellwert für die Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der „angehobenen Hauptmietzinse“ überschritten. Die neuen Kategoriebeträge werden nach der tatsächlichen prozentuellen Veränderung des Index zwischen Februar 2001 (= 101,8) und Mai 2006 (= 112,4) berechnet.
Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 "mietrechtlich wirksam", d.h. sie sind für neue Mietzinsvereinbarung ab 1. September 2006 gültig.
Wird bei einer Wohnung der Ausstattungslategorie D ein Mietzins von mehr als EUR 0,73 pro m² und Monat vereinbart (bei Neuvermietung von Kat. D brauchbar wäre ab 1. September 2006 ein Mietzins von EUR 1,46/m²/Monat zulässig), so kann der Vermieter für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses in einem Verfahren nach § MRG geltend machen!
Bei bestehenden Kategorieverträgen mit Wertsicherungsvereinbarungen können Erhöhungen des Kategoriemietzinses ab 1. Oktober 2006 begehrt werden.
Bei der Wertanpassung müsse die Formerfordernisse des ³ 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.
Verwaltungskosten-Pauschale für das Jahr 2006
Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 per m² Nutzfläche und Jahr.
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