2.3 Welche Voraussetzungen bzw. Informationen hinsichtlich der Neubauwohnung sollten vor Unterfertigung des Kaufanbots außerdem vorliegen?

2.3.2 Welche Bedeutung hat der Ausländergrundverkehr:

Da es sich bei den Grundverkehrsgesetzen um Landesgesetze handelt, weichen die gesetzlichen Regelungen über den Grundverkehr in den einzelnen Bundesländern erheblich von einander ab.

Der Erwerb von Wohnungen durch Ausländer bedarf jedoch grundsätzlich der Genehmigung durch die Ausländergrundverkehrsbehörde, sodass der Kaufver-trag aufschiebend bedingt ist. Dass heißt, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam ist, wenn die Genehmigung vorliegt.

2.3.3 Welche Bedeutung hat der Wohnungseigentumsvertrag:

Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es eines Nutzwertgutachtens eines Ziviltechnikers sowie eines Wohnungseigentumsvertrags.

In dem Nutzwertgutachten legt der Ziviltechniker fest, wie viele Liegenschaftsanteile jeweils mit den einzelnen Wohnungen verbunden sind. Hierbei ist zunächst von den Nutzflächen der einzelnen Wohnungen auszugehen, wobei jedoch für werterhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abstriche vorzunehmen sind, die sich aus Größe, Ausstattungszustand, Lage der Wohnung etc. ergeben können.

Der auf dem Nutzwertgutachten basierende Wohnungseigentumsvertrag stellt die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer über die Begründung von Wohnungseigentum dar und enthält Regelungen über die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Kenntnis des Wohnungseigentumsvertrags ist vor allem im Hinblick auf folgende Bestimmungen unerlässlich:

– allenfalls vom Gesetz abweichende Regelungen über die Aufteilung der Betriebskosen und Aufwendungen für das Haus;

–Benützungsvereinbarungen der Wohnungseigentümer betreffend Allgemeinflächen, Abstellplätzen und Kellerabteilen;

– Verfügungsrechte einzelner Wohnungseigentümer hinsichtlich allgemeiner Teile des Hauses (zB Dachboden) sowie Zustimmungsverpflichtungen zu Bauführungen.

Da die Bauträger das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag oft erst nach Fertigstellung der gesamten Anlage erstellen lassen, ist es erforderlich, dass im Kaufvertrag bereits Regelungen über die Erstellung des Nutzwertgutachtens in Form der Regelnutzwerte sowie über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag vorgesehen sind.

2.4 Welchen Inhalt sollte ein Kaufanbot haben:

2.4.1 Detaillierte Beschreibung der Neubauwohnung unter Bezugnahme auf Pläne sowie die Bau- und Ausstattungsbeschreibung

2.4.2 Höhe des Kaufpreises unter Hinweis darauf, dass es sich um einen Fixpreis handelt

2.4.3 Ratenplan (Höhe und Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisteile)

2.4.4 Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe der Wohnung2.4.5 Art der Sicherstellung

Auch wenn die meisten Bauträger eine schuldrechtliche Sicherstellung allfälliger Rückforderungsansprüche (Bankgarantie oder Versicherung) ablehnen, sollten Sie dennoch im Kaufanbot auf eine schuldrechtliche Sicherstellung bestehen. Möglicherweise gelingt es Ihnen, den Bauträger zumindest zur Übernahme eines Teils der Kosten für die Bankgarantie oder Versicherung zu bewegen.

2.4.6 Bedingungen:

Abgesehen von besonderen Wünschen (insbesondere hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung) sollten Sie auch die Aufklärung über Ihnen noch fehlende Informationen bzw. die Übermittlung Ihnen noch fehlender Unterlagen sowie die positive Prüfung dieser Informationen bzw. Unterlagen als Bedingung in das Kaufanbot aufnehmen.

2.4.7 Vorschlag, wer den Kaufvertrag errichten soll:

Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung trägt. Der Käufer sollte daher bestrebt sein, dass ein Rechtsanwalt seines Vertrauens den Kaufvertrag errichten soll; andernfalls müsste der Käufer nicht nur die Kosten der Vertragserrichtung durch einen vom Verkäufer bestimmten Rechtsanwalt tragen, sondern auch noch das Honorar des Rechtsanwalts seines Vertrauens für die Prüfung des Kaufvertrags tragen.

2.4.8 Regelung der Tragung der Kosten der Wohnungseigentumsbegründung:

Beim Kauf einer erst zu errichtenden Neubauwohnung erfolgt in den meisten Fällen die Begründung von Wohnungseigentum erst nach Fertigstellung der gesamten Anlage. Da Sie eine Eigentumswohnung kaufen, hat selbstverständlich der Verkäufer auch dafür zu sorgen, dass Wohnungseigentum begründet wird, und die hierfür erforderlichen Kosten (Nutzwertgutachten und Wohnungseigentums-vertrag) zu tragen.

2.4.9 Befristung des Kaufanbots:

Zur Klarstellung sollten Sie im Kaufanbot auch erklären, bis wann Sie sich an Ihr Kaufanbot gebunden fühlen.

3. Welchen Inhalt sollte der Kaufvertrag haben:

Sinn eines jeden Vertrags ist es, das Rechte- und Pflichtenverhältnis der Vertragsparteien untereinander bestimmt und übersichtlich zu regeln, damit sich allenfalls entstehende Konflikte durch die Bestimmungen des Vertrags eindeutig lösen lassen.

Es ist daher erforderlich, dass der Vertragsverfasser den Vertrag entsprechend der konkreten Situation und den Wünschen der Vertragsparteien anpasst. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung eines Immobilienkaufs empfiehlt es sich daher auf keinen Fall, aus Gründen der Sparsamkeit auf ein Muster zurückzugreifen. Schon der Begriff "Muster" zeigt, dass ein Muster niemals die Erfordernisse der Einzelfalls berücksichtigen kann.

3.1 Beschreibung der zu errichtenden Neubauwohnung:

Neben einer detaillierten Beschreibung der Neubauwohnung unter Bezugnahme auf Pläne sowie die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sollten auch allfällige Belastungen der Liegenschaft (Pfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) im Kaufvertrag angeführt werden. Ferner bedarf es in diesem Zusammenhang einer Regelung über das Schicksal dieser Belastungen (Löschung oder Übernahme durch den Käufer).

3.2 Höhe des Kaufpreises:

Sollte der Verkäufer zur Vereinbarung eines Fixpreises nicht bereit sein, muss im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein, unter welchen Voraussetzungen es zu einer Erhöhung des Kaufpreises kommen kann.

3.3 Ratenplan und Treuhand:

Nach dem im BTVG festgesetzten Ratenplan, von dem nur zu Gunsten des Käufers abgegangen werden kann, ist der Kaufpreis, wie folgt zur Auszahlung an den Verkäufer fällig:

1.bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung30 %

2.vom Restbetrag:

–nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs40 %

–nach Fertigstellung der Rohinstallationen25 %

–nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung15 %

–nach Bezugsfertigstellung17 %

–nach Fertigstellung der gesamten Anlage 3 %

Die Überwachung der Auszahlung des Kaufpreises entsprechend dem Baufortschritt hat durch einen Treuhänder zu erfolgen.

3.4 Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe der Wohnung

3.5 Art der Sicherstellung:

Schuldrechtliche oder grundbuchsrechtliche Sicherstellung (siehe Punkt 2.2.2) – im Fall der grundbuchsrechtliche Sicherstellung muss auch im Kaufvertrag bereits die Zusage der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum enthalten sein.

3.6 Gewährleistung:

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für die gewöhnlich vorausgesetzten und vertraglich vereinbarten Eigenschaften der Liegenschaft haftet.

Da der Begriff "gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften" auf Grund seiner Unbestimmtheit nur zur Rechtsunsicherheit führt, sollten Sie beim Kauf einer erst zu errichtenden Neubauwohnung darauf bestehen, dass der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich Gewähr für folgende Eigenschaften der Neubauwohnung leistet:

–Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Belastungen;

–Freiheit von Bestand- und Nutzungsrechten Dritter;

–Ausführung entsprechend den Plänen sowie der Bau- und Ausstattungsbeschreibung;

–Ausführung entsprechend den baurechtlichen Vorschriften.

Im Zusammenhang mit der Gewährleistung für die ordnungsgemäße Ausführung der Wohnung empfiehlt es sich, einen Haftrücklass zu vereinbaren. Haftrücklass bedeutet, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist zurückbehalten darf.

3.7 Regelungen über die Wohnungseigentumsbegründung:

Wenn noch kein Wohnungseigentum begründet ist, ist besondere Vorsicht geboten, da unter Umständen Jahre bis zur Wohnungseigentumsbegründung vergehen können.

Es empfiehlt sich in den Kaufvertrag – abgesehen von Regelungen über das Nutzwertgutachten und den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag (siehe Punkt 2.3.3) – auch einen Zeitpunkt aufzunehmen, bis zu dem spätestens Wohnungseigentum begründet sein muss.

Als Anreiz für den Verkäufer sollte dann entweder ein Rückbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Wohnungseigentumsbegründung oder eine Vertragsstrafe für den Fall der Nichtbegründung bis zu diesem Zeitpunkt vorgesehen werden.

3.8 Aufsandungserklärung:

Mit der Aufsandungserklärung erteilt der Verkäufer sein Einverständnis dazu, dass das Wohnungseigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Sollte mangels eines Wohnungseigentumsvertrags noch kein Wohnungseigentum begründet sein, kann der Verkäufer selbstverständlich im Kaufvertrag dieses Einverständnis noch nicht erklären. Wenn bereits ein Nutzwertgutachten vorliegt, sollte der Verkäufer jedoch zumindest sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie das Eigentumsrecht an den – laut dem Gutachten auf die kaufgegenständliche Wohnung entfallenden – Miteigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen wird.

Sollte mangels eines Nutzwertgutachtens auch dies nicht möglich sein, muss der Verkäufer sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen wird.

4. Welche Nebenkosten fallen an?

4.1 Honorar des Maklers:

Die Provision des Maklers beträgt bei Liegenschaftskäufen höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

4.2 Honorar des Vertragserrichters:

Für die Leistungen des Vertragserrichters im Zusammenhang mit der Errichtung und Abwicklung eines Kaufvertrags wird üblicher Weise ein Pauschalhonorar vereinbart. Die Höhe des Honorars bewegt sich zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und allfälligen Auslagen, wobei die Höhe des Prozentsatzes wiederum abhängig von der Höhe des Kaufpreises ist – je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger ist der Prozentsatz.

4.3 Auslagen:

Als Auslagen fallen neben den Eingabegebühren für ein Grundbuchgesuch in Höhe von EUR 43,00, die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung, der Grundbuchauszüge, der Kopien und Porti sowie allfälliger sonstiger Verwaltungsabgaben (zB die Gebühr für die Bestätigung der Gemeinde über die Widmung des Grundstücks) an.

4.4 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.

4.5 Gerichtliche Eintragungsgebühr:

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1 % des Kaufpreises zu entrichten.

Für die Eintragung eines allenfalls der den Kaufpreis finanzierenden Bank eingeräumten Pfandrechts fällt ebenfalls eine Eintragungsgebühr an, und zwar in Höhe von 1,2 % des Betrags über den das Pfandrecht lautet.

4.6 Rechtsgeschäftsgebühren:

Während für den Abschluss des Kaufvertrags keine Rechtsgeschäftsgebühren zu entrichten sind, fällt bei Abschluss eines Kreditvertrags eine Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 0,8 Prozent der Kreditsumme an.